相続相談室便り2023年6月号-税理士法人杉浦経営会計事務所

親の土地を子が勝手に売買契約
引き渡し前に相続発生でトラブル

病気により意思確認が難しい親が所有する土地を子が無権代理で売買契約をし、引渡し前に相続が開始したため、税金トラブルになったという事例がありました（国税不服審判所裁決、令和４年１０月４日）。トラブルになったのは、親の土地が買主に引渡前で、いわゆる『売買契約中の相続』だったためです。

売主側が引渡し前に亡くなった場合、相続財産として課税対象になるのは、土地そのものではなく、手付金を除いた残代金請求権という金銭債権になります。通常、土地の評価に用いる路線価は時価の８割を目安に設定されていますが、中には、それ以上に時価と路線価に乖離が出てくる土地もあり、残代金請求権となると、土地の含み益が実現した形で相続税の課税となってしまいます。

審判所は、実際に相続後に遺産分割協議を成立させ、子が残代金の受領もしている等の状況から「相続の開始時において、売買契約の履行が、相当程度確実になっていたものと認められることから、相続税の課税価格に算入すべき財産は、土地等ではなく、売買残代金請求権であると認めるのが相当である」と判断し、税務当局の追徴を支持しました。

親が元気であれば、親から子に委任状を作成してもらい、子が代理人として売買契約を結ぶことは可能です。ただし、親が認知症等になった場合は成年後見制度を利用しての売却となります。この場合、例えば親の介護・看護費用を捻出するために土地を売却する必要があるなど、成年後見人のためになる資金用途が目的でないと売却は認められません。