土地評価について

相続税申告は高い専門性を求められる業務です。
特に、土地の評価については評価減のポイントや適用可能な特例が多く、同じ土地でも税理士によって評価額が大きく異なることがあります。
実際に評価減となった過去の事例をいくつかご紹介します。

事例①セットバックの必要な土地

土地が狭い道路に面している場合は減額可能性があります。
建築基準法上、道路は4m以上の幅員が必要ですが、それに満たない道路の場合は宅地を道路から後退させる必要があります。これを「セットバック」といい、セットバックすべき部分の土地は70％の評価減が可能となります。現地調査を行わない事務所だと、気付きにくい論点でもあります。

事例②高圧線が通ってる土地

高圧線が通っている土地は減額が可能です。登記簿謄本にて区分地上権が設定されているかどうか確認できます。また、電力会社との契約内容によって評価減の割合が異なってきます。高圧線が十ている土地,土地評価,相続税申告

　・家屋の建設に制限を受ける場合…30%
　・家屋の建設が認められない場合…50％
電力会社との契約書で内容は確認できますが、相続の現場では契約書を紛失されているケースも少なくありません。そのような場合には電力会社に直接、契約内容を確認しております。相続に慣れていない税理士だと、内容をよく確認しないで本来50％の減額ができる土地でも30％の減額としているケースがあります。

事例③公衆用道路の土地評価

公衆用道路とは不特定多数の人の通行の用に供されている土地のことで、通常、固定資産税は非課税となっております。
相続税においても同様に非課税かというとそうではありません。固定資産税の地目が「公衆用道路」となっていても、行き止まり私道のように一部の人にしか使えないような土地は30％の評価減しかできません。
公衆用道路といって、安易に非課税とするのは禁物で、現地調査が必要となります。

事例④課税地目と現況が異なる土地

市役所の課税地目は「畑」となっていましたが、公図や住宅地図から推測される場所は、恐らく道路敷ではないかという土地がありました。実際に現地調査も行い、市役所に問い合わせをした結果、道路敷ということが認められ、「公衆用道路」となりました。この土地は通常の道路敷であり、相続税においても非課税です。
調整区域の農地については固定資産税の評価額は低いですが、相続税では倍率を掛けるため何十倍もの評価となります。十分な調査を行わない税理士であれば、見逃し払う必要のない税金を払っているケースでした。

事例⑤線路の近くにある土地

線路が近くにあることで、騒音・振動の影響を受ける土地については、10％の評価減の可能性があります。現地調査の際には、騒音計で実際にどのくらいうるさいのかを測定し、評価減が可能かどうか判断しております。
※ すでに路線価に評価減が加味されている場合は減額ができません。路線価図をみながら、加味されているかどうかの慎重な判断が必要です。